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Immobilien

Immobilienrecht – Sachmangel aufgrund Flächenunterschreitung?

25.11.2020

BGH: Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.

Die Klägerin begehrt die Feststellung einer Minderung der Miete um 10%, weil ihr das Mietobjekt nicht im vertraglich geschuldeten Umfang übergeben worden sei. Die Klägerin mietete im Juni 2015 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb einer Ballettschule. Die vereinbarte Bruttomiete beträgt monatlich € 4.900. Das Mietobjekt ist in § 1 des Mietvertrags (Mieträume) beschrieben, der auf einen als Anlage 1 bezeichneten Grundriss Bezug nimmt, in dem die vermieteten Flächen gekennzeichnet sind. Die Gesamtfläche des Mietobjekts beträgt danach ca. 300 m². Mit Schreiben vom 19.08.16 teilte die ursprüngliche Vermieterin der Klägerin mit, dass nach durchgeführten Umbauarbeiten nicht die in der Anlage 1 zum Mietvertrag ausgewiesene Fläche, sondern eine um ca. 10 m² kleinere Fläche übergeben worden sei. Außerdem sei in dem ursprünglichen Mietvertrag versehentlich der Flur, der den einzigen Zugang zu der benachbarten Mieteinheit ermögliche, dem Mietobjekt der Klägerin zugeschlagen worden. Die ursprüngliche Vermieterin bat die Klägerin daher um Unterzeichnung eines entsprechenden Nachtrags, dem als Anlage 1 ein aktueller Grundrissplan beigefügt war. Diesen Nachtrag unterzeichnete die Klägerin nicht. Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt die Klägerin von der Beklagten, die mittlerweile Eigentümerin des Mietobjekts geworden war, die Feststellung, dass sie berechtigt ist, die monatliche Bruttomiete in Höhe von derzeit € 4.900 für die von ihr gemieteten Flächen um 10% zu mindern. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Feststellungsantrag weiter.

Der BGH entschied, nach § 536 Abs.1 S.1 und 2 BGB sei der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder mindere, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibe dabei außer Betracht. Ein Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs.1 S.1 BGB sei die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten. Welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen müsse, bestimmten grundsätzlich die Vertragsparteien durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtige und welche Minderung der Miete ein solcher Mangel gegebenenfalls rechtfertige, obliege in erster Linie dem Tatrichter. Das Revisionsgericht habe jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutreffend beurteilt, den Begriff des Mangels nicht verkannt habe und auf entsprechende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde lägen. Unter Beachtung dieser Maßstäbe sei es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen für eine Minderung der Miete verneint habe. Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der fehlenden Alleinnutzung des zum Treppenhaus hin gelegenen Vorraums durch die Klägerin bereits das Vorliegen eines Mangels mit der Begründung verneint habe, bereits aus dem ursprünglich dem Mietvertrag beigefügten Grundriss sei zu entnehmen gewesen, dass dieser Bereich mit weiteren Mietern geteilt werden müsse, sei dies korrekt. Aus dem Mietvertrag selbst ergebe sich das von der Klägerin behauptete Alleinnutzungsrecht an dieser Fläche im Flurbereich nicht. Zudem sei aus dem beigefügten Grundrissplan für die Klägerin eindeutig erkennbar gewesen, dass dieser Flur auch als Zugang für das benachbarte Mietobjekt diene und ihr die Fläche daher nur zur Mitnutzung zur Verfügung stehe. Eine Beeinträchtigung des Mitgebrauchs dieser Fläche habe das Berufungsgericht nicht festgestellt. Richtig sei auch die Annahme, dass der Mietgegenstand aufgrund der von der Klägerin geltend gemachten Flächenabweichung mit einem Sachmangel iSv § 536 Abs.1 S.1 BGB behaftet sei, nicht jedoch mit einem Rechtsmangel. Nach § 536 Abs.3 BGB liege ein Rechtsmangel vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen werde. Dabei führe die bloße Existenz des Rechts eines Dritten noch nicht zu einem Rechtsmangel gemäß § 536 Abs.3 BGB. Dieser entstehe vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend mache, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führe. Danach liege im vorliegenden Fall kein Rechtsmangel iSv § 536 Abs.3 BGB vor. Die von der Klägerin behauptete Gebrauchsbeeinträchtigung beruhe nicht darauf, dass ein Dritter aufgrund eines ihm zustehenden dinglichen Rechts oder schuldrechtlichen Anspruchs ein Alleinnutzungsrecht an der an die Klägerin überlassenen Mietsache geltend mache. Vielmehr seien der Klägerin die gemieteten Räumlichkeiten vollständig zum vertragsgemäßen Gebrauch übergeben worden. Aufgrund der nach Abschluss des Mietvertrags vorgenommenen Umbauarbeiten habe sich lediglich die Grundfläche eines Übungsraums um ca. 10m² verkleinert, weil diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden sei. Damit liege jedoch kein Fall der Doppelvermietung vor, der als Rechtsmangel angesehen werde. Die Vermieterin habe die fehlende Fläche nicht an zwei verschiedene Mieter vermietet, sondern nur aufgrund baulicher Maßnahmen die Flächengröße der gemieteten Räumlichkeiten nachträglich verändert. Auch der BGH habe in der Vergangenheit bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stets als Sachmangel iSv § 536 Abs.1 S.1 BGB behandelt. Diese Rechtsprechung bezieht sich nicht nur auf Fälle, in denen die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruht habe, sondern auch auf Sachverhalte, in denen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche - wie hier - durch Umbauarbeiten verursacht worden sei, die nach Abschluss des Mietvertrags durchgeführt wurden. Aufgrund der Flächenabweichung liege auch ein Sachmangel iSv § 536 Abs.1 S.1 BGB vor. Durch die Bezeichnung des Mietobjekts in § 1 des Mietvertrags und dem als Anlage 1 beigefügten Grundrissplan hätten die ursprünglichen Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt. Die in dem Grundrissplan enthaltenen Flächenangaben dienten nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts, sondern seien auch vertraglich vereinbart worden. Tatsächlich weise jedoch die Nutzfläche eines der beiden Übungsräume entgegen der vertraglich vereinbarten Größe von ca. 88,5 m² eine um ca. 10 m² kleinere Fläche auf, weshalb das Mietobjekt nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspreche. Dass die vereinbarten Nutzflächen in dem Grundrissplan nur mit einem Circa-Maß angegeben seien, stehe der Annahme eines Sachmangels nicht entgegen. Allerdings sei die Klägerin trotz des festgestellten Sachmangels nicht zur Minderung der Miete berechtigt, weil sie nicht ausreichend dargelegt habe, durch die geringfügige Flächenabweichung in dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt zu sein. Trotz des Vorliegens eines Sachmangels erfolge eine Minderung der Miete nur dann, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt werde und diese Gebrauchsbeeinträchtigung nicht nur unerheblich sei. Die Minderung sei Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie solle die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Für eine reduzierte Nutzungsmöglichkeit solle der Mieter auch nur eine reduzierte Miete leisten müssen. Daher scheide eine Herabsetzung der Miete während der Zeit, in der der Mieter die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzen könne, aus. Deshalb habe der Mieter neben dem Vorliegen eines konkreten Sachmangels darzulegen, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung brauche er hingegen nicht vorzutragen. Für das Vorliegen von Umständen, die eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs als unerheblich erscheinen ließen, trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen einer tatsächlich geringeren Wohnfläche als der vertraglich vereinbarten habe der BGH allerdings entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits dann erheblich mindere, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibe. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert sei, bedürfe es dann nicht. Diese im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von 10% lege der VIII. Zivilsenat auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit „ca.“ angegeben sei. Zur Begründung verweise er darauf, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Räume sei. Daher spreche bei einem erheblichen Flächendefizit bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen müsse. Dieser Rechtsprechung habe sich der Senat für Flächenabweichungen in der Gewerberaummiete angeschlossen. Dies bedeute jedoch nicht, dass bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10% eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen sei. Diese Rechtsprechung habe nur zur Folge, dass bei Flächenabweichungen, die diese Grenze von 10% überschritten, der Mieter nicht gesondert darlegen müsse, die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch sei infolge der Flächenabweichung gemindert. Bleibe die Flächenabweichung - wie im vorliegenden Fall - hinter dieser Grenze zurück, könne sich der Mieter dagegen nicht auf diese tatsächliche Vermutung einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache berufen. Er müsse dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt sei. Gemessen hieran sei eine Minderung der Miete abzulehnen, weil die Klägerin ihrer Darlegungslast nicht in ausreichendem Maß nachgekommen sei. Insbesondere sei es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerin, sie habe auf den fehlenden 10 m² im betroffenen Übungsraum vier zusätzliche Schüler unterrichten und damit weitere Einnahmen generieren können, nicht als ausreichenden Vortrag für die von ihr begehrte Mietminderung angesehen habe. Denn mit diesem Vorbringen stelle die Klägerin nur die abstrakte Behauptung auf, durch die Flächenabweichung seien ihr mögliche Einnahmen verloren gegangen. Inwieweit die Klägerin jedoch durch die geringere Nutzfläche konkret im Gebrauch des Übungsraums beeinträchtigt werde, ergebe sich daraus nicht. Trotz des entsprechenden Hinweises des Berufungsgerichts habe die Klägerin keine weiteren Tatsachen vorgetragen, die eine konkrete Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs durch die Flächenabweichung belegten.

Quelle: BGH, Urteil XII ZR 40/19 vom 25.11.2020