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Immobilien

Immobilienrecht – Zum Eintragungsverweigerungsrecht des Grundbuchamts

19.12.2019

BGH: Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung im Grundbuch nicht deshalb verweigern, weil dem teilenden Eigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum im Hinblick auf einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 15 Abs. 1 S.2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt worden ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die vorläufige Untersagung im Grundbuch eingetragen ist. Die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs. 1 S.2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB ist zivilrechtlich als behördliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 136 BGB anzusehen.

Die Beteiligte ist Eigentümerin eines bebauten Grundstücks. Es befindet sich in dem Geltungsbereich der durch den Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin nach § 172 Abs. 1 S.1 Nr. 2 BauGB erlassenen Erhaltungsverordnung „Schöneberger Süden“ vom 27.02.18. Nach einer auf der Grundlage von § 172 Abs.1 S.4 BauGB erlassenen Verordnung des Senats von Berlin darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungs- oder Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden (nachfolgend UmwandV). Der Beschluss über die Aufstellung der Erhaltungsverordnung wurde durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin am 02.06.17 gefasst. Mit Bescheid vom 31.07.17 sprach das Bezirksamt gegenüber dem damaligen Eigentümer des Grundstücks gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB eine vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum auf dem Grundstück aus. Hierüber setzte es das Grundbuchamt in Kenntnis. Nachdem die Beteiligte am 07.11.17 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden war, teilte sie mit notarieller Urkunde vom 15.11.17 das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf und bewilligte die Aufteilung. Nach Eingang des Vollzugsantrags vom 08.02.18 hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung auf die vorläufige Untersagung hingewiesen und die Beteiligte aufgefordert, die Zustimmung des Bezirksamts zu der beabsichtigten Teilung des Grundstücks vorzulegen. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Kammergericht zurückgewiesen. Mit der Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen.

Mit Erfolg, wie der BGH entschied. Die zulässige Rechtsbeschwerde sei begründet. Die beantragte Eintragung bedürfe nicht der Zustimmung des Bezirksamts. Das Grundbuchamt dürfe den Vollzug einer Teilungserklärung im Grundbuch nicht deshalb verweigern, weil dem teilenden Eigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum im Hinblick auf einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt worden sei. Zunächst führe das Inkrafttreten der Erhaltungssatzung nach Eingang des Eintragungsantrags nicht dazu, dass die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks einer Genehmigung nach § 172 Abs.1 S.4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV bedürfe. Zwar seien die Grundbuchämter, sofern - wie hier - eine Verordnung gemäß § 172 Abs.1 S.4 BauGB erlassen worden sei, nach Inkrafttreten einer Erhaltungssatzung öffentlich-rechtlich dazu verpflichtet, die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nur nach Vorlage des Genehmigungsbescheids oder diesem gleichgestellter Bescheinigungen oder Zeugnisse vorzunehmen. Der BGH habe jedoch bereits entschieden, dass § 878 BGB auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anzuwenden sei. Die Verfügungsbeschränkung, die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 S.4 BauGB ergebe, sei daher unbeachtlich, wenn sie erst nach Eingang des Vollzugsantrags eintrete. Danach scheide hier eine Genehmigungspflicht nach § 172 Abs.1 S.4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV infolge des Inkrafttretens der Erhaltungssatzung aus. Da der Eintragungsantrag am 08.02.18 bei dem Grundbuchamt eingegangen, die Erhaltungssatzung aber erst am 10.03.18 in Kraft getreten sei, sei die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks in entsprechender Anwendung von § 878 BGB nicht gemäß § 172 Abs.1 S.4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV genehmigungsbedürftig und eine Grundbuchsperre gemäß § 172 Abs.1 S.6 i.V.m.§ 22 Abs.6 BauGB bestehe nicht. Die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB rechtfertige kein anderes Ergebnis. Sie begründe weder eine eigene Genehmigungspflicht noch geböten Entstehungsgeschichte oder Sinn und Zweck der Vorschrift eine Grundbuchsperre. Ein Verwaltungsakt dieser Art ziehe zunächst keine eigene Genehmigungspflicht gemäß § 172 Abs.1 S.4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV nach sich. Gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB werde, wenn der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht sei, auf Antrag der Gemeinde eine vorläufige Untersagung des Vorhabens innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. § 172 Abs.2 BauGB begründe aber keinen eigenständigen Genehmigungstatbestand. Hierfür fehle auch jegliches Bedürfnis. Vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung sei die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum grundsätzlich erlaubt und könne nur im Einzelfall gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB verboten werden. Gelange die Behörde, nachdem sie die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt hatte, zu der Erkenntnis, dass ein Versagungsgrund nicht (mehr) vorliege, habe sie die Untersagungsverfügung aufzuheben, wodurch die ursprüngliche Freiheit des Eigentümers, Wohnungseigentum zu begründen, wiederhergestellt werde. Einer eigenständigen Genehmigung bedürfe es deshalb nicht. Die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB sei zivilrechtlich als behördliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 136 BGB anzusehen. Sie begründe keine Grundbuchsperre. Gemäß § 136 BGB stehe ein von einer Behörde innerhalb ihrer Zuständigkeit erlassenes Verfügungsverbot einem gesetzlichen Veräußerungsverbot im Sinne von § 135 BGB zum Schutz bestimmter Personen gleich. Das relative Verfügungsverbot bewirke grundsätzlich keine Grundbuchsperre; vielmehr sei eine verbotswidrige Verfügung in das Grundbuch einzutragen. Verstoße eine Rechtsänderung gegen eine Veräußerungsbeschränkung im Sinne von § 135 BGB, sei die in das Grundbuch eingetragene Rechtsänderung nur im Verhältnis zum Verbotsgeschützten unwirksam. Dieser könne sich auf die relative Unwirksamkeit gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB berufen und die Löschung der Rechte verlangen. Anders verhalte es sich bei einem behördlichen Verfügungsverbot, das nicht nur den Schutz bestimmter Personen bezwecke, sondern ein absolutes Verfügungsverbot darstelle. Hierauf seien die §§ 135,136 BGB nicht anwendbar. Ein solches absolutes Verfügungsverbot führe grundbuchrechtlich zu einer Grundbuchsperre. Vergleichbare Rechtswirkungen entfalte ein relatives Verfügungsverbot dann, wenn eine Grundbuchsperre (ausnahmsweise) gesetzlich ausdrücklich angeordnet werde. Eine dahingehende Regelung treffe § 172 Abs.1 S.6 i.V.m.§ 22 Abs.6 S.1 BauGB (erst) ab Inkrafttreten der Erhaltungssatzung. Gemessen daran handle es sich bei einer vorläufigen Untersagung gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB um ein relatives Verfügungsverbot. Eine Grundbuchsperre begründe es nicht. Die vorläufige Untersagung, mit der die Behörde dem Grundstückseigentümer jede Art der Begründung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung gemäß § 8 WEG verbiete, bezwecke in gleicher Weise wie das aus der Erhaltungssatzung resultierende Verbot den Schutz der Gemeinde. Hierdurch sollen die gemeindlichen Erhaltungsziele schon vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung vorläufig vor Beeinträchtigungen gesichert werden. Da der Gesetzgeber in § 172 Abs.1 S.5 BGB ausdrücklich angeordnet habe, dass das durch Rechtsverordnung für den Einzugsbereich einer Erhaltungssatzung bestimmte Verbot, Wohnungs- oder Teileigentum zu begründen, ein gesetzliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 135 BGB darstelle, also nur im Verhältnis zu der Gemeinde zur Unwirksamkeit führe, könne für die vorläufige Sicherung dieses Interesses nichts anderes gelten. Eine Grundbuchsperre sehe das Gesetz insoweit nicht vor. Insbesondere sei § 22 Abs.6 S.1 BauGB nicht anwendbar, weil es zum einen an einer Verweisung fehle und die Norm zum anderen eine Genehmigungspflicht voraussetze, die hier gerade nicht bestehe. Infolgedessen entstehe zwar die Gefahr, dass ein Dritter das verbotswidrig entstandene Wohnungs- oder Teileigentum gemäß §§ 136, 135 Abs.2 i.V.m. § 892 Abs.1 S.2 BGB gutgläubig vom Eigentümer erwerbe mit der Folge, dass die Beschränkung dem Erwerber gegenüber unwirksam sei und die Erhaltungsziele der Gemeinde unterlaufen werden. Zur Verhinderung eines solchen Erwerbs könne das Verfügungsverbot aber - wie alle relativen Verfügungsbeschränkungen - auf Antrag durch Eintragung in das Grundbuch gesichert werden. Da die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB nur einen Einzelfall betreffe, erweise sich dieses Instrument zum Schutz der Erhaltungsinteressen - anders als nach Inkrafttreten einer Erhaltungssatzung - auch als sachgerecht. Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift biete ebenfalls keinen Anhaltspunkt für darüber hinausgehende Rechtsfolgen. Auch der Legalitätsgrundsatz hindere die Eintragung nicht. Dabei komme es nicht darauf an, ob die vorläufige Untersagung im Grundbuch eingetragen sei. Das Grundbuch werde nicht unrichtig, wenn die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum entgegen einer vorläufigen Untersagung gemäß § 15 Abs.1 S.2 i.V.m. § 172 Abs.2 BauGB vollzogen werde. Die Eintragung führe auch nicht zu einem Rechtserwerb allein kraft guten Glaubens, und zwar auch dann nicht, wenn die Verfügungsbeschränkung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sei. Allerdings dürfe das Grundbuchamt die Eintragung nicht vornehmen, wenn es wisse, dass durch die bewilligte Eintragung das Grundbuch unrichtig würde. Darüber hinaus solle nach einer in Rechtsprechung und Literatur verbreiteten, wenngleich bestrittenen Ansicht das Grundbuchamt die bewilligte Eintragung auch dann nicht vornehmen dürfen, wenn das Veräußerungsverbot - wie hier - zwar nicht aus dem Grundbuch hervorgehe, dem Grundbuchamt aber bekannt sei, es sei denn, die Voraussetzungen von § 878 BGB seien erfüllt, der Verbotsgeschützte stimme zu oder das Veräußerungsverbot werde gleichzeitig eingetragen. Zur Begründung werde angeführt, dass das Grundbuchamt nicht daran mitwirken dürfe, einen Rechtserwerb herbeizuführen, der nur kraft guten Glaubens stattfinde. So liege es hier aber nicht. Das Grundbuch werde durch den Vollzug der Aufteilung durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher nicht unrichtig. Unrichtig sei das Grundbuch nur, wenn der Buchinhalt im Sinne von § 894 BGB bzw. § 22 Abs.1 GBO von der wirklichen materiellen Rechtslage abweiche. Durch die Eintragung eines gegenüber dem Verbotsgeschützten unwirksamen Rechts werde das Grundbuch aber nicht in diesem Sinne unrichtig. Der durch ein relatives Veräußerungsverbot Betroffene verliere auch nicht seine Verfügungsbefugnis. Soweit nach § 894 BGB das Grundbuch auch unrichtig sei, weil eine Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 892 Abs.1 BGB nicht eingetragen sei, bestehe diese Unrichtigkeit bereits vor der verbotswidrigen Eintragung, werde aber nicht durch sie herbeigeführt. Das Grundbuchamt wirke durch die Eintragung auch nicht daran mit, einen Rechtserwerb herbeizuführen, der nur kraft guten Glaubens stattfinde, weshalb der hierüber geführte Streit keiner Entscheidung bedürfe. Zwar führe die Anlegung der Wohnungsgrundbücher gemäß § 8 Abs.2 S.2 WEG dazu, dass verbotswidrig Wohnungseigentum begründet werde. Die Teilungserklärung nach § 8 Abs.1 WEG sei aber eine einseitige Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt, weshalb ein Erwerb kraft öffentlichen Glaubens gemäß § 892 BGB ausgeschlossen sei. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH setze der gutgläubige Erwerb nach § 892 BGB ein Verkehrsgeschäft voraus, an dem es fehle, wenn Veräußerer und Erwerber rechtlich oder wirtschaftlich identisch seien. Da sich durch die Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentum mittels einseitiger Erklärung des Eigentümers nichts an dessen Rechtsinhaberschaft ändere, könne auch ein gutgläubiger Erwerb nicht erfolgen. Erst die Veräußerung des verbotswidrig entstandenen Wohnungs- oder Teileigentums an einen gutgläubigen Dritten führe nach § 135 Abs.2 BGB i.V.m. § 892 BGB zu dessen unbeschränkten Erwerb. Nach alledem hindere die vorläufige Untersagung vom 31.07.17 die Vollziehung der Teilungserklärung vom 15.11.17 nicht. Zwar verstoße die Beteiligte mit der Teilungserklärung gegen die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungseigentum. Die Aufteilung sei aber nur dem Bezirksamt gegenüber unwirksam; daher könne nur das Bezirksamt gegen die Aufteilung vorgehen.

Quelle: BGH, Beschluss V ZB 145/18 vom 19.12.2019