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Mietrecht – Schadensersatz wegen verlängerter Räumungsfrist?

11.12.2020

BGH: Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der vom Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

Die Klägerin ist Erbin des vormaligen Klägers (nachfolgend: Erblasser). Der Erblasser vermietete eine 106,55 qm große Wohnung an einen Hauptmieter, der eine 7 qm große Kammer dieser Wohnung an den Beklagten untervermietete. Das Hauptmietverhältnis endete nach dem Tod des Hauptmieters Ende November 2014. Mit Schreiben vom 29.12.14 forderte der Erblasser den Beklagten erfolglos zur Herausgabe der Wohnung auf. Mitte 2016 wurde der Beklagte rechtskräftig zur Räumung verurteilt und ihm eine Räumungsfrist bis zum 30.09.16 gewährt. Die Klägerin verlangt vom Beklagten nach dessen Zwangsräumung im Oktober 2016 die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Wohnung für die Monate März 2016 bis September 2016, zuletzt noch in Höhe von insgesamt € 2.170. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen.

Der BGH entschied, der Anspruch der Klägerin auf Ersatz des durch die Vorenthaltung der ganzen Wohnung entstandenen Schadens folge aus § 990 Abs. 2 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB. Die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB fänden auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen sei, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter Anwendung. Der zur Herausgabe verpflichtete Besitzer hafte im Fall des Verzugs gemäß § 990 Abs. 2 BGB i.V.m. § 280 Abs.1 und 2, § 286 BGB (auch) auf Ersatz des durch die Verzögerung der Herausgabe entstehenden Schadens, wenn er bei Erwerb des Besitzes bösgläubig gewesen sei oder von dem Mangel im Besitzrecht später erfahren habe. Die zweite Voraussetzung liege vor. Das gelte unabhängig davon, ob, was zu unterstellen sei, der Erblasser der Untervermietung zugestimmt hatte. Die Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 540 BGB gebe dem Untermieter ein vom Hauptmieter abgeleitetes Besitzrecht gemäß § 986 Abs. 1 S.1 Alt. 1 BGB. Dieses entfalle mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Ob es dafür zusätzlich eines Räumungsverlangens des Eigentümers gegenüber dem Untermieter bedürfe, könne dahinstehen. Denn ein solches Räumungsverlangen sei hier im Dezember 2014 erfolgt. Die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist nach § 721 ZPO ändere daran nichts, denn sie sei verfahrensrechtlicher Natur und habe - anders als kraft der Sonderregelung des § 571 Abs. 2 BGB für Wohnraum - keine materielle Bedeutung. Sie beseitige den Verzug des Beklagten mit der Herausgabe nicht. Für den Anspruch nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB sei unerheblich, ob der Beklagte die gesamte Wohnung oder, was er geltend mache, nur die an ihn untervermietete Kammer in Besitz gehabt habe. Der Beklagte sei zwar durch das gegen ihn ergangene Räumungsurteil nicht daran gehindert, einen Besitz an sämtlichen Räumen in Abrede zu stellen. Durch die Rechtskraft des Räumungsurteils stehe nämlich nicht fest, in welchem Umfang er Besitz an den herauszugebenden Räumen gehabt habe. Darauf komme es für den Schadensersatzanspruch nach § 990 Abs. 2 BGB - anders als bei der Herausgabe von Nutzungen - aber nicht an. Gebe ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und sei es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setze der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden könne und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entstehe. So sei es auch hier, weil davon auszugehen sei, dass der Vermieter die Wohnung im Regelfall nur als Einheit weitervermieten könne und Anhaltspunkte dafür, dass es dem Erblasser ausnahmsweise möglich und zumutbar gewesen sei, die Wohnung in Teilen zurückzunehmen und zum Teil weiterzuvermieten, nicht bestünden. Der Schadensersatzanspruch aus § 990 Abs. 2 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB sei in der geltend gemachten Höhe nicht nach § 571 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Nach § 571 Abs. 2 BGB sei der Mieter, dem nach § 721 ZPO oder § 794a ZPO eine Räumungsfrist gewährt werde, für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet. Die Norm beschränke die Ansprüche des Vermieters auf die ihm nach § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit der Vorenthaltung zustehende Nutzungsentschädigung und befreie den Mieter von einer Haftung für weitere durch die Ausnutzung der gerichtlichen Räumungsfrist entstehende Schäden. Insbesondere für einen dem Vermieter in Folge des Verzuges mit der Wohnungsherausgabe entstehenden Schaden habe der Mieter für den Zeitraum der ihm vom Gericht gewährten Räumungsfrist nach § 721 ZPO oder § 794a ZPO nicht einzustehen. Unmittelbar anwendbar sei § 571 Abs. 2 BGB hier schon deshalb nicht, weil der Beklagte nur Untermieter gewesen sei. Zwar könne auch dem Untermieter eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden. Dafür komme es nämlich allein auf die tatsächliche Nutzung des Raums zum Wohnen und nicht auf den Rechtsgrund des Innehabens des Wohnraums an. Die Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB gelte unmittelbar aber nur im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter, da sie systematisch an die Regelung des § 546a BGB anknüpfe und wie diese das Bestehen eines (beendeten) Mietverhältnisses voraussetze. Daran fehle es im Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter. Eine Begrenzung des Anspruchs der Klägerin auf die Nutzungsentschädigung für die vom Beklagten genutzte Kammer lasse sich auch nicht aus einer analogen Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB herleiten. Die Frage, ob § 571 Abs. 2 BGB auf den Untermieter von Wohnraum entsprechend anwendbar sei, werde allerdings unterschiedlich beurteilt. Das Landgericht Stuttgart habe das für das gewerbliche Zwischenmietverhältnis bejaht, und dem habe sich ein Teil des Schrifttums angeschlossen. Die überwiegende Ansicht lehne eine entsprechende Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB auf den Untermieter dagegen ab. Ob § 571 Abs. 2 BGB auf den Untermieter von Wohnraum entsprechend anzuwenden sei, bedürfe hier keiner abschließenden Entscheidung. Jedenfalls hätte eine analoge Anwendung der Vorschrift nicht zur Folge, dass sich der Schadensersatzanspruch des Eigentümers auf eine Nutzungsentschädigung für die untergemieteten Räume beschränke. Der Zweck des § 571 Abs. 2 BGB spreche allerdings für eine analoge Anwendung der Vorschrift auf den Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist gewährt worden sei. Er sei darin zu sehen, dass der Wohnraummieter sich nicht aus Sorge vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters davon abhalten lassen solle, eine Räumungsfrist zu beantragen und zu nutzen. Daher begrenze § 571 Abs. 2 BGB die Haftung des Mieters, dem eine Räumungsfrist gewährt worden sei, auf die vereinbarte bzw. ortsübliche Miete. Für weitere Schäden hafte er dagegen nicht. Der Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO oder § 794a ZPO gewährt worden sei, befinde sich in einer vergleichbaren Situation. Müsste er bei Ausnutzung der Räumungsfrist unbegrenzte Schadensersatzansprüche des Eigentümers wegen Verzuges gewärtigen, hätte dies entweder zur Folge, dass er, obwohl darauf angewiesen, keinen Räumungsschutz in Anspruch nehme oder dass er nach Nutzung der Räumungsfrist unter Umständen erheblichen Schadensersatzansprüchen des Eigentümers ausgesetzt sei. Beides solle durch die Regelung des § 571 Abs. 2 BGB bei einem (früheren) Mieter verhindert werden. Für den Vermieter wäre es jedoch unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für die untervermieteten Teile der Wohnung erhielte. Er stünde dann schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der nach § 546a Abs. 1 BGB während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schulde. Ein solches Ergebnis ließe sich nicht mit dem Schutzzweck des § 571 Abs.2 BGB rechtfertigen. Die Vorschrift schütze zwar das Interesse des Mieters, eine ihm gewährte Räumungsfrist zu nutzen. Das Gesetz bringe es aber in einen Ausgleich mit den Interessen des Vermieters an der baldigen Rückerlangung der Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses, indem § 546a Abs. 1 BGB dem Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten bzw. ortsüblichen Miete für diesen Zeitraum zuerkenne. Ein solcher Anspruch müsse dem Vermieter auch dann verbleiben, wenn § 571 Abs. 2 BGB analog auf einen Untermieter anzuwenden sein sollte. Denn der Untermieter stehe dem Vermieter schon mangels vertraglicher Beziehungen ferner als Hauptmieter. Dass der Untermieter den ihm gewährten Räumungsschutz nur um den Preis einer Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung in Anspruch nehmen könne, sei dagegen hinzuzunehmen. Darin setze sich lediglich fort, dass der Untermieter zu keiner Zeit in einem vertraglichen Verhältnis zum Eigentümer gestanden habe, sondern sein Besitzrecht vom Hauptmieter ableitete. Soweit die mietrechtliche Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB überhaupt geeignet sei, Rechte des Eigentümers im Verhältnis zum Untermieter einzuschränken, könne eine solche Beschränkung nicht über das hinausgehen, was zwischen den (ursprünglichen) Hauptmietparteien gelten würde. Werde dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgebe, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, könne der Eigentümer deshalb von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der vom Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen. Einen die vom Hauptmieter im Fall der Nichträumung nach § 546a Abs. 1 BGB geschuldete Nutzungsentschädigung übersteigenden Betrag mache die Klägerin nicht geltend.

Quelle: BGH, Urteil V ZR 26/20 vom 11.12.2020