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Mietrecht – Zählt eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zu den umlegbaren Betriebskosten?

18.12.2019

BGH: Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27.01.03 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagten die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II.Berechnungsverordnung und haben hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine "Notdienstpauschale" in Höhe von insgesamt € 1.199,52 aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte. Den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag beglichen die Beklagten mit Ausnahme eines auf die anteilige Notdienstpauschale nebst Ausfallwagnis entfallenden Betrages von insgesamt € 102,84. Die auf Zahlung des vorgenannten Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale bestehe nicht. Bei diesen Kosten handle es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. Gemäß § 535 Abs. 1 S.3, § 556 Abs. 1,4 BGB habe der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen hätten. Grundsätzlich genüge dafür - wie hier im Mietvertrag enthalten - eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II.Berechnungsverordnung (BV) oder auf die seit dem 01.01.04 geltende Betriebskostenverordnung. Betriebskosten seien - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV und ebenso in § 1 der Betriebskostenverordnung sowie in § 556 Abs. 1 S.2 BGB in der ab 01.01.07 geltenden Fassung definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen seien einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung würden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssten zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und Instandhaltung beträfen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handle es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung. Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten komme es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition "Kosten des Hauswarts" falle oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen sei. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte werde überwiegend die Auffassung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Das werde zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie - insbesondere in großen Wohnanlagen - dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch zu bewahren. Zum Teil werde die Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefähig seien. Nach anderer Ansicht handle es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. Zur Begründung werde angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden. Die zuletzt genannte Ansicht verdiene den Vorzug. Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehörten die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewähre, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffe. Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kämen dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs-und Pflegetätigkeiten in Betracht. Zum anderen seien diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verursacht würden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben seien dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass ("routinemäßig") in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handle. Hierzu gehöre etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt seien, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert würden, Außentüren ordnungsgemäß schlössen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen seien, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freilägen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniere, haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand seien, Glasbereiche keine Schäden aufwiesen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen würden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im Innen- und Außenbereich) genügt sei. Im Ordnungsbereich zähle zu den Aufgaben eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung (Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezeiten etc.). Mit der hier berechneten Notdienstpauschale würden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen seien. Denn es handle sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Die Meldung solcher Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeiten erfolge gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen - in der Regel die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung - in die Wege geleitet würden, weshalb es sich insoweit nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungstätigkeit handle. Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit könne es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet werde beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichte. Es sei falsch, anzunehmen, der Schwerpunkt einer Notfallbereitschaft des Hausmeisters liege darin, für den Mieter und seine in das Objekt eingebrachten Sachen - etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Stromausfall - Sicherheit zu gewährleisten, weshalb dieses Interesse des Mieters die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten rechtfertige. Diese Auffassung verkenne die gesetzliche Definition der Betriebskosten, für die es gerade nicht darauf ankomme, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dienten. Denn damit könnten letztlich - der gesetzlichen Regelung zuwider - die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters als Betriebskosten angesehen werden. Auch das Argument, eine die Rufbereitschaft außerhalb üblicher Geschäftszeiten abgeltende Notdienstpauschale sei regelmäßig auch in Wartungsverträgen für technische Einrichtungen eines Mietobjekts (etwa Heizungsanlage, Aufzug, Klimaanlage oder Hauselektrik) enthalten und in diesem Zusammenhang ersichtlich umlagefähig; sei kein sachlicher Grund dafür, eine solche Pauschale bei einem Hausmeister anders zu behandeln. Dabei werde übersehen, dass die im Rahmen von Wartungsverträgen vereinbarte Vergütung nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig sei, sondern auch hier danach zu differenzieren sei, ob und in welchem Umfang mit der vertraglichen Vergütung Leistungen, die dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Abs.1 II. BV beziehungsweise der Betriebskostenverordnung unterlägen, oder anderweitige Leistungen - etwa Reparaturen, die nicht (mehr) als Teil einer Wartung betrachtet werden können - abgegolten würden. Dabei nehme die Einrichtung einer Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug insofern eine Sonderstellung ein, als Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs.1 II.BV / § 2 Nr. 7 BetrKV unter anderem die Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage aufführe und für Aufzugsanlagen, die zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken Personen beförderten, die Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung gälten, wonach der Betreiber einer Aufzugsanlage sicherstellen müsse, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert werde und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt würden. Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen sei, werde die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten bejaht. Diese besonderen Voraussetzungen lägen in Bezug auf die Entrichtung einer Notdienstpauschale an den Hausmeister, die eine "allgemeine" Notdienstbereitschaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Geschäftszeiten abdecke, ersichtlich nicht vor.

Quelle: BGH, Urteil VIII ZR 62/19 vom 18.12.2019