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Mietrecht – Zu den Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

18.12.2019

BGH: Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu einer von der Klägerin begehrten Mieterhöhung. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Wohnung ist Teil eines Gebäudekomplexes, für dessen Errichtung Fördermittel mit Bescheiden aus den Jahren 1966/1971 bewilligt wurden und die einer Preisbindung unterliegen. Mit Schreiben vom 10.02.16 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 01.05.16 von € 342,94 um € 18,81 auf insgesamt monatlich € 361,75, was einer Miete von € 5/qm entspricht, zuzustimmen. Das Schreiben nimmt zur Begründung des Erhöhungsverlangens Bezug auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen € 5,08/qm und € 5,16/qm, bei denen es sich ebenfalls um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter.

Der BGH entschied zugunsten der Klägerin. Das Erhöhungsverlangen genüge den formellen Voraussetzungen des § 558a Abs.1, 2 Nr.4 BGB nicht deshalb nicht, weil darin auf Vergleichswohnungen Bezug genommen worden sei, die einer Preisbindung unterliegen. Gemäß § 558 Abs. 1 S.1 BGB könne der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete, was hier der Fall sei, seit 15 Monaten unverändert geblieben sei. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB zur Begründung auch auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden könne. Hierbei genüge die Benennung von drei Wohnungen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens solle dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür sei es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gebe, um während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimme oder nicht. Dabei dürften an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Allerdings müsse das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötige, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Die vorgenannten Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen habe das Berufungsgericht überspannt, indem es angenommen habe, ein Vermieter könne als Vergleichswohnungen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB stets nur preisfreien Wohnraum heranziehen. Bereits der Wortlaut der vorgenannten Vorschrift sehe eine solche Einschränkung nicht vor. Sie ergebe sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Zwar sei bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs.2 S.2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden sei, was vorliegend auf sämtliche Vergleichswohnungen zutreffe. Hierauf abstellend werde die Auffassung vertreten, dass die Benennung von Wohnungen aus dem preisgebundenen Wohnungsmarkt generell nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens nach § 558a Abs.2 Nr. 4 BGB geeignet sei, weil eine Erhöhung gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sei, an deren Bildung preisgebundene Wohnungen gemäß § 558 Abs.2 S.2 BGB nicht teilnähmen  Diese Ansicht verkenne jedoch, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie solle vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen. Dem Mieter sei es hiernach nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen; das Erhöhungsverlangen diene vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen werde der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen über die in § 558 Abs. 2 S.1 BGB benannten Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So bestehe die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handle und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet sei. Die hierzu erforderlichen Informationen seien der Beklagten im Schreiben vom 10.02.16 gegeben worden. Sie sei hierdurch in die Lage versetzt worden, sich ein Bild davon zu machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Ausführungen der Klägerin darstelle, und habe diese Angaben - im Bedarfsfall durch Nachfrage bei der Klägerin zur Preisbindung der Vergleichswohnungen – überprüfen können. Sie habe Erwägungen dazu anstellen können, inwieweit die Miete derjenigen, die sie für die eigene Wohnung entrichtet, entweder gleiche oder ob diesbezüglich Unterschiede bestehen, die einer Zustimmung zur Mieterhöhung entgegenstünden. Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen könne, stehe der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Zum einen diene die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufgezeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen resultierten die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisgebundener Wohnungen, sondern ergäben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukomme. Demzufolge könne die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Dieses Begründungsdefizit sei dem Gesetzgeber bekannt gewesen, als er § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geschaffen habe. An der bis dahin geltenden Rechtslage habe dennoch ausdrücklich festgehalten werden sollen. Nach alledem sei das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben. Die Sache sei, da es tatsächlicher Feststellungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedürfe, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Quelle: BGH, Urteil VIII ZR 236/18 vom 18.12.2019