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Immobilien

Mietrecht – Zur Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen

29.01.2020

BGH: Zur formellen Unwirksamkeit von Abrechnungen über Betriebskosten in großen Wohnanlagen.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Dresden, die sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 weisen im Ergebnis Nachforderungen in Höhe von insgesamt € 1.166,21 aus. Die auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Der BGH entschied zu ihren Gunsten. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung der formellen Unwirksamkeit der erstellten Abrechnungen könne ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 sowie der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 ergebenden Nachzahlungsbeträge nicht verneint werden. Die Abrechnungen der Klägerin seien nicht aus formellen Gründen unwirksam. Nach der Rechtsprechung des BGH genüge eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Soweit keine besonderen Abreden getroffen seien, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei sei eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Diesen Anforderungen würden die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin gerecht. Die Klägerin habe für die einzelnen Betriebskostenarten jeweils in der ersten Spalte die Gesamtkosten (nach dem umzulegenden Betrag) benannt. Soweit die Klägerin hiervon bei der weiteren Abrechnung nicht den gesamten Betrag umgelegt habe, habe sie den damit vorgenommenen Vorwegabzug in den Abrechnungen jeweils beigefügten Anlagen erläutert. Der angewendete Umlageschlüssel (Flächenmaßstab) lasse sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen, weil jeweils die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten angegeben seien. Hieraus ergebe sich jeweils die Berechnung des Anteils der Beklagten. Auch die Vorauszahlungen seien in den Abrechnungen berücksichtigt. Damit erfüllten die Abrechnungen die formellen Anforderungen. Weiterer Erläuterung des Umlageschlüssels habe es nicht bedurft. Denn der Verteilungsmaßstab "Fläche" sei aus sich heraus verständlich. Etwas Anderes gelte auch nicht etwa deshalb, weil die Klägerin bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt habe, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere "Abrechnungskreise" (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien. Auch insoweit genüge aber auf der formellen Ebene die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden sei. Soweit das Berufungsgericht in den Abrechnungen Informationen dazu vermisse, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetze, verkenne es, dass derartige Informationen nach der Rechtsprechung des Senats gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehörten, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam mache. Ohne Erfolg mache die Revisionserwiderung geltend, die Vermieterin sei in den Abrechnungen vom vereinbarten Umlageschlüssel abgewichen beziehungsweise sie sei nach dem Mietvertrag nicht zur Zusammenfassung der Gesamtanlage zu einer Wirtschaftseinheit berechtigt gewesen. Denn dieser Einwand betreffe allenfalls die materielle Richtigkeit der Abrechnung, nicht aber deren formelle Ordnungsgemäßheit. Davon abgesehen habe das Berufungsgericht auch keine Feststellungen dazu getroffen, dass die Parteien einen vom Flächenmaßstab abweichenden Umlagemaßstab vereinbart oder die Bildung einer Wirtschaftseinheit ausgeschlossen hätten. Auch die nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehende Unklarheit, ob die Abrechnungseinheiten der W. Str. 21 bei der Berechnung der zugrunde gelegten Gesamtfläche berücksichtigt worden seien, betreffe nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Dasselbe gelte für den nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehenden Widerspruch zwischen den bei den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angesetzten Gesamtflächen und den Erläuterungen. Vergeblich mache die Revisionserwiderung ferner geltend, die Betriebskostenabrechnungen seien deshalb aus formellen Gründen – zumindest bezüglich einzelner Positionen - unwirksam, weil in den Erläuterungen einzelne Positionen nicht nachvollziehbar bezeichnet seien. Die Revisionserwiderung beziehe sich insoweit auf die in den Erläuterungen zu den Abrechnungen beigefügte Aufschlüsselung einzelner Betriebskosten (etwa nach Rechnungsbeträgen für einzelne Gebäude). Da eine solche Aufschlüsselung für die formelle Ordnungsgemäßheit schon nicht erforderlich sei, sei es (auf der formellen Ebene) auch unschädlich, dass einzelne in der Aufschlüsselung genannte Teilpositionen mit einer unverständlichen Ziffernfolge bezeichnet seien. Sofern dem jeweiligen Einzelbetrag keine umlegbaren Kosten zugrunde liegen sollten, handle es sich wiederum um eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Soweit sich die Revisionserwiderung darauf berufe, dass einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) in der Abrechnung jeweils doppelt genannt seien und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt würden, obwohl in den Erläuterungen zur Abrechnung insoweit nur auf eine Gesamtfläche abgestellt werde, so betreffe auch dies keinen formellen, sondern allenfalls einen materiellen Fehler der Abrechnungen. Im Übrigen lasse sich den in der Anlage zu den Abrechnungen erteilten Erläuterungen bei verständiger Würdigung entnehmen, dass die Klägerin einen Teil der Reinigungskosten der Gesamtanlage zugeordnet und dementsprechend auf die gesamte Wirtschaftseinheit umgelegt habe. Einen anderen Teil der Reinigungskosten habe sie dem Gebäude zugeordnet, indem sich die Wohnung der Beklagten befinde und dementsprechend nur auf die in diesem Gebäude befindlichen Einheiten umgelegt. Ob diese Aufteilung zutreffend sei, betreffe wiederum allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Bei der doppelt auftauchenden Position "Straßenreinigung/Müll" handle es sich - wie aus den Erläuterungen ersichtlich - einmal um die Straßenreinigungskosten und das andere Mal um Kosten der Müllentsorgung. Hinsichtlich der Müllentsorgung sei die Klägerin - wie wiederum aus den Erläuterungen ersichtlich - so verfahren, dass sie die besonderen (hohen) Kosten, die für einzelne Gewerbebetriebe angefallen seien, vorweg abgezogen und die verbleibenden Beträge auf die Wohnungen und die übrigen gewerblichen Einheiten (Büroeinheiten) nach dem Flächenmaßstab verteilt habe. Auch insoweit stehe die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht in Frage. Bezüglich der Heizkostenabrechnung habe das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft einen formellen Abrechnungsfehler darin gesehen, dass sie einer Plausibilitätskontrolle nicht standhalte, weil Verbrauchsabweichungen gegenüber den in früheren Abrechnungen gemessenen Verbrauchsmengen nicht erläutert worden seien. Nach der Rechtsprechung des Senats führe aber der Umstand, dass eine Abrechnung - etwa bezüglich der Flächenangabe oder bezüglich der angegebenen Verbrauchswerte - im Vergleich zu früheren Abrechnungen erheblich abweiche, gerade nicht dazu, dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären, etwa in Form einer Erläuterung der Gründe für die Flächenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch. Bei der Frage, ob in einer Abrechnung eine zu hohe Verbrauchsmenge zugrunde gelegt worden sei, handle es sich vielmehr um eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Es sei daher aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Quelle: BGH, Urteil VIII ZR 244/18 vom 29.01.2020