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Immobilien

Mietrecht – Zur Erhöhung der Miete aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen

16.12.2020

BGH: Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB [aF] ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.

Die Klägerin mietete im Jahr 1998 vom Rechtsvorgänger der Beklagten eine Wohnung. Mit Schreiben vom 19.12.08 und vom 03.02.09 kündigte die Beklagte der Klägerin die Durchführung verschiedener baulicher Veränderungen in der Wohnung an. Diese wurden im Jahr 2010 durchgeführt. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 29.10.10 unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von € 186,61 um € 37,32 auf insgesamt € 223,93 ab dem 01.01.11 zuzustimmen. Die Klägerin erteilte die Zustimmung. Mit weiterem Schreiben vom 30.08.11 machte die Beklagte zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um € 116,53 monatlich ab dem 01.05.12 geltend. Auf den Widerspruch der Klägerin reduzierte die Beklagte den Modernisierungszuschlag mit Schreiben vom 31.05.12 um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (€ 37,32) auf € 79,21. Diesen zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Klägerin nach Mahnung lediglich unter Vorbehalt. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt € 2.138,67 (27 x € 79,21) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, den Modernisierungszuschlag (von € 79,21 monatlich) nicht zu schulden. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben und die Feststellungsklage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage insgesamt als unbegründet abgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren vollumfänglich weiter.

Der BGH entschied, es bestehe kein Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 S.1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014. Die Mietzahlungen der Klägerin seien mit Rechtsgrund erfolgt. Denn die Beklagte habe die monatliche Nettokaltmiete mit Schreiben vom 30.08.11 wirksam gemäß §§ 559, 559b BGB (in der hier anwendbaren, bis zum 30.04.13 geltenden Fassung; im Folgenden: aF) um € 79,21 ab dem 01.05.12 erhöht. An dieser Erhöhung sei die Beklagte nicht infolge der vorangegangenen Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB gehindert gewesen. Aus denselben Gründen sei auch ein Anspruch der Klägerin auf Feststellung, dass sie der Beklagten eine um € 79,21 erhöhte Miete nicht schulde, zu verneinen. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF könne der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs.1, 2 BGB aF schulde der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang einer nach Maßgabe des Gesetzes erläuterten Mieterhöhungserklärung in Textform, wobei sich die Frist unter bestimmten Umständen um sechs Monate verlängere. Danach habe die Beklagte aufgrund ihrer Erklärung vom 30.08.11 gegenüber der Klägerin Anspruch auf eine um € 79,21 erhöhte Miete ab dem 01.05.12. An einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF sei die Beklagte nicht deshalb gehindert gewesen, weil sie zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt habe. Dieser Umstand führe lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt sei auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt worden sei, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht überstiegen. Nach dem Gesetz stehe es dem Vermieter frei, im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen, sich also die aufgrund des modernisierten Zustands gestiegene Vergleichsmiete zunutze zu machen, oder nach §§ 559 ff. BGB [aF] vorzugehen, mit hin die aufgewendeten Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Wähle er den letzteren Weg oder einigten sich die Mietvertragsparteien wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen auf eine - nach § 559 BGB [aF] auch einseitig durchsetzbare - Mieterhöhung und bleibe die auf diese Weise erhöhte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurück, sei es dem Vermieter unbenommen, anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs.1 BGB zu verlangen. Dass das Gesetz ein solches Vorgehen erlaube, zeige sich nicht zuletzt an den Regelungen des § 558 Abs.1 S.3 und Abs. 3 S.1 BGB, wonach Mieterhöhungen nach § 559 BGB sowohl bei der Warte- und der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 S.1 und 2 BGB als auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs.3 BGB unberücksichtigt blieben. Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung verneine allerdings die Zulässigkeit eines Vorgehens des Vermieters in umgekehrter Reihenfolge. Danach solle dem Vermieter die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten (nach § 559 BGB [aF]) versperrt sein, wenn er zuvor eine Erhöhung der Miete nach § 558 BGB unter Heranziehung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt habe. Zur Begründung werde angeführt, es sei dem Vermieter verwehrt, den Umstand der Modernisierung dadurch mehrfach zur Grundlage einer Mieterhöhung zu machen, dass einerseits der verbesserte Wohnungszustand für eine Erhöhung gemäß § 558 BGB und andererseits die Kosten der Modernisierung für eine solche nach § 559 BGB [aF] herangezogen würden. Diese Auffassung übersehe indes zum einen, dass auch bei einem  schrittweisen Vorgehen des Vermieters in der Reihenfolge, dass er zuerst (erfolgreich) eine Erhöhung nach §§ 559 ff. BGB [aF] erkläre und anschließend eine solche nach §§ 558 ff. BGB verlange, der Umstand der Modernisierung in die Begründung des nachfolgenden Mieterhöhungsverlangens (nochmals) einbezogen werde, obgleich er bereits Gegenstand der zuvor durchgesetzten Mieterhöhung gewesen sei. Zum anderen lasse sie außer Acht, dass eine ungerechtfertigte mehrfache Berücksichtigung der Modernisierung zu Lasten des Mieters in dem Fall, dass der Vermieter nach einer - bereits auf der Grundlage des modernisierten Wohnungszustands - erfolgten Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) zusätzlich einen Modernisierungszuschlag (§ 559 BGB [aF]) verlange, dann ausgeschlossen sei, wenn der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach dadurch begrenzt werde, dass beide Mieterhöhungen zusammen nicht den Betrag übersteigen dürften, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung fordern könnte. Eine darüber hinausgehende Einschränkung der Rechte des Vermieters, insbesondere eine (vollständige) Versagung der Möglichkeit zur Erhöhung der Miete nach § 559 BGB [aF] für den Fall, dass der modernisierte Zustand der Wohnung bereits Grundlage einer vorangegangenen wirksamen Erhöhung nach § 558 BGB gewesen sei, sei weder mit dem Sinn und Zweck der genannten Vorschriften über die Mieterhöhung zu vereinbaren noch gebiete die Interessenlage der Mietvertragsparteien eine solche. § 559 BGB [aF] verfolge - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestands zu fördern, indem dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet werde, den Modernisierungsaufwand im Wege einer - von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängigen - Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen. Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung werde eine Auslegung der Mieterhöhungsvorschriften nicht gerecht, die dem Vermieter die vollständige (wirtschaftliche) Ausschöpfung der ihm gesetzlich zustehenden Rechte zur Mieterhöhung erschwere, indem sie der erfolgreichen Geltendmachung einer auf Grundlage des modernisierten Wohnungszustands erfolgten Mieterhöhung nach § 558 BGB - ohne Einschränkungen – eine Sperrwirkung in Bezug auf eine (weitere) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] beimesse. Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille lasse sich auch der Begründung zum Entwurf des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18.12.74 nicht entnehmen. Insbesondere die dortige Formulierung, der Vermieter solle nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) Modernisierungskosten "anstelle einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete [...] auch geltend machen können [...], wenn dadurch der Mietzins über die ortsübliche Vergleichsmiete steige", lasse nicht darauf schließen, dass der Gesetzgeber zwei sich wechselseitig gänzlich ausschließende Möglichkeiten zu einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung habe schaffen wollen. Einer solchen Deutung stehe schon entgegen, dass das Gesetz auch damals bereits die Nichtberücksichtigung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) bei der Berechnung der Wartefrist für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (heute § 558 BGB) vorgesehen habe, der Gesetzgeber mithin von der Zulässigkeit einer schrittweisen Mieterhöhung nach der Durchführung einer Modernisierung ausgegangen sein müsse. Die genannte Formulierung bringe demnach lediglich zum Ausdruck, dass dem Vermieter im Fall einer Modernisierung der Wohnung wahlweise eine zusätzliche - nicht an die Schranken der Vergleichsmietenerhöhung gebundene - Möglichkeit zur Mieterhöhung an die Hand habe gegeben werden sollen. Daneben lasse sie mittelbar auf die gesetzgeberische Wertung schließen, dass eine - aus wirtschaftlicher Sicht - "doppelte" Belastung des Mieters mit Mieterhöhungen wegen einer (einzigen) Modernisierungsmaßnahme unzulässig wäre. Schützenswerte Belange des Mieters erforderten eine umfassende Sperrwirkung der erfolgreich - auf der Grundlage des modernisierten Wohnungszustands - durchgesetzten Vergleichsmietenerhöhung gegenüber einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] ebenfalls nicht. Vor einer ungerechtfertigten "doppelten" Belastung mit Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der Durchführung einer Modernisierung werde der Mieter in diesen Fällen (ausreichend) geschützt, wenn der nachfolgend vom Vermieter geltend gemachte - nach § 559 BGB [aF] für sich betrachtet zulässige - Modernisierungszuschlag um den bereits nach § 558 BGB unter Zugrundelegung des modernisierten Wohnungszustands erzielten Erhöhungsbetrag gekürzt werde. Das Argument, die (gesetzlich vorgeschriebene) Begründung für das Verlangen nach Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB entfalte, weil sie die Grundlage für die Zustimmung des Mieters bilde, im Fall der Erteilung der Zustimmung Bindungswirkung dahingehend, dass sie den Vermieter an einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] hindere, finde im Gesetz keine Stütze. Diese Auffassung verkenne, dass der Vermieter sich mit einer nachfolgenden Erhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht etwa von seiner zuvor gegebenen Begründung für die Mieterhöhung nach § 558 BGB lossage oder dazu in Widerspruch setze, sondern lediglich zusätzlich von seinem - der Höhe nach begrenzten - Recht, die Miete aus von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängigen Gründen (einseitig) zu erhöhen, Gebrauch mache. Allein der Umstand, dass eine wirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB - anders als eine solche nach § 559 BGB [aF] - die Zustimmung des Mieters voraussetze, rechtfertige es nicht, dem Vermieter eine schrittweise Mieterhöhung in dieser Reihenfolge zu verwehren. Das wäre schon deshalb nicht interessengerecht, weil ein solches Vorgehen des Vermieters durch Umstände veranlasst sein könne, die ihm nicht anzulasten seien, namentlich darauf beruhen könnte, dass die notwendigen Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung, insbesondere die vollständige und nach Überprüfung für richtig befundene Abrechnung der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunternehmer, anfangs - zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen - noch nicht vorlägen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaßnahmen von der bewirkten Modernisierung profitiere, entspreche eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen. Auch mit Blick auf das dem Mieter zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB entstünden diesem durch die - noch in Unkenntnis der (späteren) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] - erteilte Zustimmung zur (ersten) Mieterhöhung nach § 558 BGB keine endgültigen Nachteile. Denn das Recht zur Sonderkündigung stehe dem Mieter nach § 561 BGB im Zusammenhang mit der zweiten Mieterhöhung erneut zu. Es bestehe auch keine unbillige Benachteiligung des Mieters darin, dass es in Fällen, in denen der Vermieter die gemäß §§ 558 ff. BGB bereits erzielte Mieterhöhung im Rahmen seiner (nachfolgenden) Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht von sich aus in Abzug bringe, es allein vom Verhalten des Mieters abhänge, ob es zu einer - materiell-rechtlich gebotenen - Korrektur komme, und der Vermieter insofern "nach geradezu undifferenzierter mehrfacher Mieterhöhung wegen Modernisierungen nach § 558 BGB und sodann nach § 559 BGB ermuntert" würde. Diese Auffassung verliere aus dem Blick, dass es bei jedem Mieterhöhungsverlangen naturgemäß Sache des Mieters sei, dessen Berechtigung zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände dagegen zu erheben. Die (weiteren) tatbestandlichen Voraussetzungen der § 559 Abs. 1, § 559 b Abs. 1 und 2 BGB aF für einen Anspruch der Beklagten auf den zuletzt geltend gemachten Modernisierungszuschlag von € 79,21 monatlich ab dem 01.05.12 lägen ebenfalls vor. Die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 30.08.11 habe den formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB aF genügt und die Klägerin schulde aufgrund dieser Erklärung - soweit sie materiell berechtigt sei - gemäß § 559 b Abs. 2 BGB aF ab dem 01.05.12 die erhöhte Miete. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts rechtfertigten die angefallenen Modernisierungskosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 1 BGB aF - für sich betrachtet - eine Erhöhung der monatlichen Miete um € 116,53. Unter Abzug der bereits zuvor gemäß §§ 558 ff. BGB erfolgreich geltend gemachten Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um € 37,32 ergebe sich der von der Beklagten zuletzt noch geforderte Erhöhungsbetrag von € 79,21.

Quelle: BGH, Urteil VIII ZR 367/18 vom 16.12.2020