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Immobilien

Mietrecht – Zur Verknüpfung von Vertragsbestimmungen eines Mietvertrages hinsichtlich dessen Beendigung

11.11.2020

BGH: Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt.

Diee Beklagte zu 1 und ihr - seit dem Jahr 1969 als Diakon im kirchlichen Dienst der Kirche in Bayern beschäftigter - Ehemann hatten das Reihenhaus der Klägerin mit Vertrag vom 07.02.77 angemietet. Mit Rücksicht auf die Beschäftigung des Ehemanns als Diakon war in § 2 einer Anlage zum Mietvertrag vorgesehen: "Das Mietverhältnis endet ohne weiteres mit dem Ausscheiden aus dem kirchlichen Dienst." Als der Ehemann der Beklagten zu 1 zum 01.10.02 in den Ruhestand trat, wurde das Mietverhältnis mit Rücksicht auf die Beschäftigung auch der Beklagten zu 1 im kirchlichen Dienst fortgesetzt. Seit dem Tod ihres Ehemanns bewohnt die Beklagte zu 1 das Reihenhaus weiter mit den Beklagten zu 2 und 3 (ihren volljährigen Kindern). Die Miete betrug zuletzt € 803,50 netto. Die Beklagte zu 1 wurde zum 31.05.15 in den Ruhestand versetzt. Unter dem 18.03.15 hatte die Klägerin die Beklagte zu 1 durch ihre Mitarbeiterin I. wie folgt angeschrieben:
"Da das Anstellungsverhältnis von Ihnen, Frau H., mit ihrem Eintritt in den Ruhestand zum 31.05.15 ebenfalls endet und somit auch Ihr Mietverhältnis gemäß § 2 des Mietvertrages vom 7.2.1977 nebst Anlage beendet wird, bitte ich um baldige Vereinbarung eines Rückgabetermins. Gerne bieten wir Ihnen auch eine Vorabbesichtigung an, um die Formalitäten zu klären. Bitte nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Für Rückfragen stehen wir Ihnen, gerne auch telefonisch zur Verfügung. In Erwartung Ihres Anrufs bis zum 30. März 2015 verbleiben wir,..."
Am 28.04.15 kam es zu einem Gespräch zwischen den Parteien, an dem auf Seiten der Klägerin der Zeuge N. (Abteilungsleiter beim Gemeindekirchenamt für die Abteilung Bau und Liegenschaftsverwaltung) sowie die Zeugin I. (Kauffrau für Immobilienverwaltung und Sachbearbeiterin beim Gemeindekirchenamt) und neben den Beklagten auch die Zeugin T.H. (eine weitere - nicht mehr in dem Reihenhaus lebende - Tochter der Beklagten zu 1) teilnahmen. Nach der Behauptung der Klägerin wurde anlässlich dieser Besprechung eine Vereinbarung in der Weise geschlossen, dass sich die Beklagten zu einem Auszug bis Ende Mai 2016 verpflichteten und bis zu diesem Zeitpunkt zu den bisherigen Konditionen weiter in dem Objekt wohnen durften. Unter dem 29.04.15 schrieb die Klägerin die Beklagte zu 1 wie folgt an:
"...es freut mich, Ihnen nach unserem gestrigen Gespräch mitteilen zu können, dass der Wohnungsvergabeausschuss der Kündigung zum 31.05.2016 zugestimmt hat. Bis zu diesem Zeitpunkt bleiben die Konditionen (Miete und Betriebskostenvorauszahlung) unverändert. Ich bitte Sie, mir als kurze Gegenbestätigung die hier anhängende Kopie dieses Schreibens unterzeichnet zurückzuschicken. ..."
Die Beklagte zu 1 sandte die von ihr unterschriebene Kopie an die Klägerin zurück. In der Folgezeit zogen die Beklagten jedoch nicht aus. Sie vertraten die Auffassung, dass in der Besprechung vom 28.04.15 eine verbindliche Vereinbarung - insbesondere eine solche über eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags - nicht geschlossen worden sei. Zumindest sei eine etwaige Vereinbarung deswegen unwirksam, weil sie hiervon wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage zurückgetreten seien beziehungsweise die Anfechtung wegen widerrechtlicher Drohung nach § 123 BGB erklärt hätten. Die Klägerin hat im vorliegenden Räumungsprozess in der Klageschrift im Juli 2017 hilfsweise die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und diese damit begründet, sie benötige das Mietobjekt für die Unterbringung des neuen Diakons und dessen Familie, für den sie zwischenzeitlich auf dem freien Markt eine über € 600 teurere Wohnung habe anmieten müssen. Die Beklagten haben den Bedarf bestritten und vorgetragen, der neue Diakon wolle gar nicht in das Reihenhaus einziehen. Die auf Räumung und Herausgabe des Reihenhauses sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Der BGH entschied zugunsten der Beklagten. Zwar hätten die Parteien am 28./29.04.15 eine Vereinbarung dahin getroffen, dass die Beklagten das von ihnen bewohnte Reihenhaus zum Ablauf des 31.05.16 herauszugeben hätten und es bis zu diesem Zeitpunkt bei den bisherigen Vertragskonditionen bleiben sollte. Bezüglich dieser Vereinbarung könnten jedoch eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 3 S.1 BGB) oder eine wirksame Anfechtung gemäß § 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB vorgelegen haben. Die Parteien hätten am 28./29.04.15 einen verbindlichen Auszugstermin der Beklagten zum 31.05.16 vereinbart und die Klägerin könne (bei Fortbestand dieser Vereinbarung) nach Ablauf der Frist die Räumung und Herausgabe des Reihenhauses verlangen. Unerheblich sei der Einwand der Revision, dass mit der Vereinbarung eines verbindlichen Auszugstermins eine wirksame Aufhebung eines etwaigen Mietvertrags nicht verbunden gewesen sei, so dass die Beklagten gegenüber dem Räumungsbegehren der Klägerin den Fortbestand des Mietvertrags einwenden könnten. Dabei könne dahinstehen, ob mit der Vereinbarung eines Auszugstermins eine isolierte Vereinbarung eines Auszugstermins die stillschweigende Aufhebung eines etwaigen Mietvertrags verbunden sei. Denn bei Vereinbarung eines festen Räumungstermins könne sich ein Mieter, sofern diese Vereinbarung wirksam sei, zumindest nach Treu und Glauben nicht auf das Fortbestehen eines Mietvertrags berufen. Dies gelte auch dann, wenn die Parteien eine Aufhebung des Mietvertrags nicht erörtert hätten, sondern vielmehr davon ausgegangen seien, dass der Mietvertrag ohnehin nicht mehr bestehe. Zu prüfen sei vielmehr, ob ein Rücktritt der Beklagten von der Vereinbarung der Parteien vom 28./29.04.15 wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage möglich gewesen sei. Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags (§ 313 BGB) werde nach der Rechtsprechung des BGH gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaue. Bei der Vereinbarung vom 28./29.04.15 seien sämtliche beteiligte Parteien - rechtsirrig - davon ausgegangen, das Mietverhältnis ende - entsprechend der Klausel § 2 der Anlage zum Mietvertrag und dem Schreiben der Klägerin vom 18.03.15 - am 31.05.15 mit dem Eintritt des Ruhestands der Beklagten zu 1 und man verhandele dementsprechend lediglich über eine Räumungsfrist. Hierzu hätten die vom Amtsgericht vernommenen Zeugen, nämlich der Abteilungsleiter und die Sachbearbeiterin der Immobilienverwaltung der Klägerin (die Zeugen N. und I.) sowie die Zeugin T.H. (Tochter der Beklagten zu 1 und Schwester der Beklagten zu 2 und 3), in der Beweisaufnahme übereinstimmend bestätigt, dass Ausgangspunkt der Verhandlungen am 28.04.15 das Schreiben der Klägerin vom 18.03.15 gewesen sei. Der Zeuge N. habe davon gesprochen, dass das Mietverhältnis "auslaufe" und dies ein Routinevorgang sei. Ähnlich habe sich die Zeugin I. geäußert. Die Zeugin H. habe ebenfalls bekundet, dass Ausgangspunkt das Schreiben vom 18.03.15 gewesen sei und man nur über die Gewährung einer Räumungsfrist verhandelt habe. Dabei sei immer wieder geäußert worden, wenn an diesem Tag ein Kompromiss nicht zustande komme, bleibe es eben bei dem 31.05.15 als Auszugstermin. Nach dem Sitzungsprotokoll des Amtsgerichts habe die Zeugin H. bekundet, dass die Beklagten zwar zunächst - insbesondere vor dem Hintergrund einer bisherigen Wohndauer von 40 Jahren - die Erwartung gehabt hätten, dass ihnen noch eine Räumungsfrist von 10-15 Jahren zugestanden werde und man mit der Klägerseite darüber "auf Augenhöhe" diskutieren könne. Dies sei dann aber "klipp und klar" von Herrn N. und Frau I. verneint und mitgeteilt worden, dass allenfalls eine Kulanzregelung von ein paar Monaten Räumungsfrist in Betracht komme. Auch nach den protokollierten Aussagen der Zeugen I. und N. seien diese zu keinem Zeitpunkt von ihrem Standpunkt abgerückt, das Mietverhältnis ende entsprechend dem Schreiben vom 18.03.15 mit Ablauf des Monats Mai 2015 und es könne allenfalls eine Auszugsfrist mit Rücksicht auf die lange Mietdauer gewährt werden. Die protokollierten Aussagen sämtlicher Zeugen sprächen mit großer Deutlichkeit dafür, dass das Gespräch vom 28.04.15 deshalb mit der Vereinbarung eines Auszugstermins bis zum Ablauf des Monats Mai 2016 geschlossen worden sei, weil alle Beteiligten übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass das Mietverhältnis bereits mit Ablauf des Monats Mai 2015 ende und der schließlich vereinbarte, um ein Jahr hinausgeschobene Auszugstermin ein Entgegenkommen der Klägerseite mit Rücksicht auf das langjährige Mietverhältnis darstelle. Auf der Grundlage der protokollierten Zeugenaussagen könne nicht nachvollzogen werden, weshalb es bei der am 28./29.04.15 getroffenen Vereinbarung des um ein Jahr hinausgeschobenen Auszugstermins um die Beilegung einer Unsicherheit über das Fortbestehen des Mietvertrags gegangen sein solle und nicht lediglich um die kulanzweise Gewährung einer Räumungsfrist im Anschluss an ein am 31.05.15 nach Auffassung aller Beteiligten - allerdings nach einer ungewöhnlich langen Mietdauer von fast 40 Jahren - ohnehin auslaufendes Mietverhältnis. Der Umstand, dass es sich bei den Beteiligten um rechtliche Laien gehandelt habe, ändere daran nichts. Zum einen sei schon nicht nachvollziehbar, dass rechtliche Laien nicht zwischen der Beendigung eines Mietvertrags und der Gewährung einer Räumungsfrist unterscheiden könnten. Nach den Angaben der Zeugin H., spreche alles dafür, dass dies den Beklagten sehr wohl bewusst gewesen sei. Auch nach dem Wortlaut des Mietvertrags habe das Mietverhältnis (quasi automatisch) "mit dem Ausscheiden aus dem kirchlichen Dienst" geendet. Hierauf habe auch das Schreiben der Klägerin vom 18.03.15 abgestellt, das den Anlass für das Gespräch vom 28.04.15 gegeben hatte. Bei den Mitarbeitern der Klägerin seien im Übrigen schon aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit zumindest gewisse Rechtskenntnisse im Mietrecht vorauszusetzen gewesen. Der Zeuge N. sei seit zehn Jahren Abteilungsleiter für Bau- und Liegenschaftsangelegenheiten eines 350 Einheiten umfassenden Immobilienbesitzes und unter anderem mit der Verwaltung von Mietsachen betraut. Die Zeugin I. hatte in dieser Abteilung die Funktion einer Sachbearbeiterin inne und habe zudem ihre Berufsbezeichnung mit "Immobilienkauffrau" angegeben. Es liege im Übrigen auch nicht fern, dass die berufliche Tätigkeit und die sich daraus ergebende fachliche Autorität der Mitarbeiter der Klägerin die Beklagte zu 1 dazu veranlasst hätten, deren Auffassung zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß dem Schreiben vom 18.03.15 zu akzeptieren und der Vereinbarung des Räumungstermins zugrunde zu legen. Auch ein gemeinsamer Irrtum der Parteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses könne Geschäftsgrundlage der Vereinbarung vom 28./29.04.15 gewesen sein, auf den der Geschäftswille der Parteien aufgebaut habe. Allerdings sei in der Rechtsprechung des BGH anerkannt, dass ein "reiner" Rechtsirrtum der Parteien ohne jeden Irrtum über Tatsachen grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit eines Vergleichs (§ 779 BGB) führe, weil es dann an einem Irrtum über einen als feststehend zugrunde gelegten Sachverhalt (§ 779 BGB) fehle. Die Rechtsprechung zum Rechtsirrtum im Rahmen eines Vergleichs wäre hier aber schon nicht einschlägig, wenn eine Ungewissheit über den Fortbestand des Mietverhältnisses bei Abschluss der Vereinbarung vom 28./29.04.15 gar nicht vorgelegen hätte und es vielmehr lediglich um die (kulanzweise) Gewährung einer Auszugsfrist gegangen wäre und somit die Voraussetzungen eines Vergleichs im Sinne des § 779 BGB nicht vorgelegen hätten. Unabhängig davon sei in der Rechtsprechung des BGH aber auch anerkannt, dass ein "reiner" Rechtsirrtum im Rahmen des § 779 BGB nicht bejaht werden könne, wenn dieser in einem gewissen Zusammenhang auch mit tatsächlichen Fragen stehe. Dies wäre auch hier der Fall, da eine Auslegung von § 2 der Anlage des Mietvertrags - etwa die Frage, ob nur ein Ausscheiden des Mieters aus dem Kirchendienst während des aktiven Dienstes (also durch Kündigung) oder auch die bloße Beendigung des aktiven Dienstverhältnisses durch Erreichen des Ruhestands gemeint sein sollte - einen solchen Zusammenhang mit tatsächlichen Umständen aufweise. Zudem könne nicht unberücksichtigt bleiben, dass vorliegend der auf Seiten der Beklagten geltend gemachte Irrtum über den Fortbestand des Mietverhältnisses maßgeblich durch die Vorgehensweise der Mitarbeiter der Klägerin mitverursacht worden sei, die die Rechtslage gegenüber der Beklagten zu 1 von Beginn an als völlig eindeutig dargestellt und durch die aufgebaute Drucksituation offenbar erreicht hätten, dass sich die Beklagte zu 1 auf die Vereinbarung vom 28./29.04.15 eingelassen habe, ohne ihrerseits Rechtsrat einzuholen. In einem solchen Fall, in dem die eine Partei der anderen - sei es auch gutgläubig - die Rechtslage unzutreffend darstelle und damit den Irrtum verursache, wäre es treuwidrig, wenn diese Partei den ihr aus dem Vertrag zufließenden Vorteil nach Aufklärung des Irrtums behalten wollte. Das Mietverhältnis der Parteien habe entgegen der Mitteilung der Klägerin im Schreiben vom 18.03.15 an die Beklagte zu 1 nicht am 31.05.15 geendet. Die in § 2 der Anlage des Mietvertrags vom 07.02.77 vereinbarte Klausel führe nicht dazu, dass das Mietverhältnis mit dem Eintritt des Ruhestands der Beklagten zu 1 geendet habe, obwohl diese das Mietverhältnis habe fortsetzen wollen. Es könne dahinstehen, ob die Klausel überhaupt dahin auszulegen sei, dass sie auch den Fall erfasse, dass der Mieter bis zum Eintritt des Ruhestands in den Diensten der Vermieterin verbleibe und lediglich aus dem aktiven Dienstverhältnis ausscheide. Jedenfalls stelle eine Klausel, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses - also an den Eintritt eines ungewissen Ereignisses - knüpfe, eine auflösende Bedingung dar. Auf eine solche auflösende Bedingung könne sich der Vermieter von Wohnraum jedoch gemäß § 572 Abs. 2 BGB nicht berufen. Dies bedeute, dass es für die Annahme eines Fortbestands des Mietverhältnisses jedenfalls ausreiche, wenn der Mieter deutlich mache, nicht ausziehen und somit die Beendigung nicht gegen sich gelten lassen zu wollen, wie es hier die Beklagte zu 1 im Anschluss an das Schreiben der Klägerin vom 18.03.15 getan habe. Ob in einem solchen Fall die auflösende Bedingung unwirksam sei oder - was der Wortlaut des § 572 Abs. 2 BGB nahelege - der Vermieter sich lediglich so behandeln lassen müsse, als sei die Bedingung nicht eingetreten, könne deshalb dahinstehen. Denn das Mietverhältnis werde in einem solchen Fall im Verhältnis der Parteien unverändert fortgesetzt. Mangels einer Übergangsregelung finde die durch das am 01.09.01 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz eingefügte Vorschrift des § 572 Abs. 2 BGB auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietverhältnisse - wie hier - Anwendung. Es liege auf der Hand, dass die Parteien am 28./29.04.15 eine Vereinbarung über einen Auszug der Beklagten bis 31.05. 16 nicht getroffen hätten, wenn sie nicht davon ausgegangen wären, dass das Mietverhältnis aufgrund der in § 2 der Anlage zum Mietvertrag vereinbarten Klausel am 31.05.15, also innerhalb weniger Wochen, auslaufe. Schon für ein (unter Zeitdruck stehendes) Gespräch über einen Auszugstermin hätte dann kein Anlass bestanden, zumal bei einer erst noch auszusprechenden Kündigung die Kündigungsfrist wegen der langen Mietdauer (mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB) neun Monate betragen hätte. Zudem wäre eine Kündigung auch nicht "auf Vorrat" möglich gewesen, sondern hätte einen bereits konkret bestehenden Bedarf vorausgesetzt, der sich zumindest aus den Angaben der Zeugen N. und I. zur weiteren Planung der Klägerseite nicht ohne weiteres abgezeichnet habe. Zu den weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 BGB, insbesondere der Frage einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrags seien keine Feststellungen getroffen worden. Es liege insoweit aber nahe und könne jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass auch diese Voraussetzung gegeben sei.
Auch eine wirksame Anfechtung der Vereinbarung vom 28./29.04.15 wegen widerrechtlicher Drohung (§ 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB) könne nicht verneint werden. Es liege in der von den Beklagten behaupteten Ankündigung der Mitarbeiter der Klägerin, man werde, sofern es am Tag der Besprechung nicht zu einer verbindlichen Einigung über einen (späteren) Auszugstermin komme, "am 31. Mai 2015 mit einem Rechtsanwalt vor der Tür stehen und dann müssten sie raus", eine widerrechtliche Drohung im Sinne des § 123 Abs. 1 Alt.2 BGB. Denn eine widerrechtliche Drohung könne sich auch aus einer unangemessenen Mittel-Zweck-Relation ergeben, nämlich wenn ein an sich berechtigter Zweck (hier die Zustimmung der Beklagten zu einem konkreten verbindlichen Auszugstermin) mit einem Mittel erstrebt werde, dessen Verwendung zu dem verfolgten Zweck gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden oder gegen Treu und Glauben verstoße. Dabei bedürfe es einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls, die dem Vorgang sein Gepräge geben. Bei der Vorgehensweise der Mitarbeiter der Klägerin könne eine widerrechtliche Drohung nicht mit der Begründung verneint werden, es habe sich um einen bloßen Hinweis auf mögliche Rechtsfolgen gehandelt. Die Mitarbeiter der Klägerin hätten sich nicht auf einen bloßen Hinweis auf die Rechtslage oder die - selbstverständlich zulässige – Ankündigung beschränkt, den Rechtsweg beschreiten zu wollen, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht gefunden werde. Vielmehr sei der Beklagten zu 1 angedroht worden, dass sie - sofern nicht noch am Tag des Gesprächs eine Einigung erzielt werde - bis zum 31.05.15 (also binnen fünf Wochen) ausziehen müsste und die Klägerin dies mit anwaltlicher Hilfe auch durchsetzen würde. Durch die Formulierung, die Mitarbeiter der Klägerin würden sonst an diesem - kurz bevorstehenden - Datum "vor der Tür stehen" beziehungsweise "mit dem Rechtsanwalt vor der Tür stehen", sei der Beklagten zu 1 in anstößiger Weise vermittelt worden, sie habe nur die Wahl, sich an diesem Tag auf einen kulanzweise gewährten verbindlichen Auszugstermin einzulassen oder sie müsse binnen kürzester Frist unter den bekanntermaßen besonders angespannten Verhältnissen des Münchener Wohnungsmarkts eine neue Wohnung suchen und den Umzug durchführen Zwar sei die Drohung bei verständiger Betrachtung "unrealistisch" gewesen, weil die Klägerin nicht über einen Räumungstitel verfügte und deshalb zunächst ein Gerichtsverfahren hätte anstrengen müssen, wenn die Beklagten - aus welchen Gründen auch immer - nicht freiwillig ausgezogen wären. Außerdem wäre selbst bei einem Obsiegen der Klägerin am Ende eines Prozesses zu erwarten gewesen, dass den Beklagten mit Rücksicht auf die lange Mietdauer, ihr bisher vertragstreues Verhalten und die besonders angespannten Verhältnisse auf dem Münchener Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist gewährt worden wäre. Der Umstand, dass die Drohung der Klägerin nicht realistisch gewesen sei, schließe es jedoch nicht aus, dass die Beklagte zu 1 sie ernst genommen und sich deshalb auf die Vereinbarung eines verbindlichen Auszugstermins zum Ablauf des Monats Mai 2016 eingelassen habe, etwa aufgrund des bestehenden Zeitdrucks, fehlender eigener Rechtskenntnisse zur Zwangsvollstreckung und einer der Klägerin möglicherweise zugeschriebenen Autoritätsstellung. Zur Frage, ob die Mitarbeiter der Klägerin die behauptete Drohung ausgesprochen hätten und diese für die Willenserklärung der Beklagten zu 1 kausal geworden sei, seien keine Feststellungen getroffen worden. Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es sei aufzuheben. Die nicht entscheidungsreife Sache sei zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Quelle: BGH, Urteil VIII ZR 191/18 vom 11.11.2020