Immobilien

Immobilienrecht – Zur Schriftform bei Stellplatzmietvertrag

15.01.2020

BGH: Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 S.1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag.

Die Klägerin erwarb im September 2016 eine Eigentumswohnung, die mit einem Sondernutzungsrecht an dem in der Teilungserklärung mit der Nummer 4 bezeichneten oberirdischen PKW-Stellplatz verbunden ist. Der inzwischen verstorbene Ehemann der Beklagten war Mieter einer anderen Wohnung im gleichen Anwesen. Er hatte im November 1990 zusätzlich einen "Einstellplatz" gemietet, der im schriftlichen Mietvertrag mit "1" bezeichnet wurde. In die Mietwohnung zog die Beklagte nach der Heirat im Jahr 1993 mit ein. Der Ehemann der Beklagten verstarb im Jahr 2005. Seitdem nutzt die Beklagte die Mietwohnung und den in der Teilungserklärung mit der Nummer 4 bezeichneten oberirdischen PKW-Stellplatz. Ob dieser Stellplatz mit dem im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1990 mit "1" bezeichneten Stellplatz identisch ist, ist zwischen den Parteien streitig. Im August und im Oktober 2017 kündigte die Klägerin einen etwa bestehenden Stellplatzmietvertrag vorsorglich fristlos wegen Zahlungsverzugs. Darüber hinaus erklärte sie mit Schriftsatz vom 31.01.18 die ordentliche Kündigung. Die Klägerin verlangt von der Beklagten, es bei Meidung eines Ordnungsgelds zu unterlassen, die Nutzung des Pkw-Stellplatzes der Klägerin zu stören, insbesondere durch Abstellen eines Kraftfahrzeugs. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht gab der Berufung der Klägerin statt. Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag in vollem Umfang weiter.

Der BGH entschied zugunsten der Klägerin. Sie sei – was streitig war – prozessführungsbefugt, da sie hinsichtlich des in der Teilungserklärung mit der Nummer 4 bezeichneten oberirdischen PKW-Stellplatzes in der Hauptsache ausschließlich Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB geltend mache. Unterstellt, der in der Teilungserklärung mit der Nummer 4 bezeichnete oberirdische PKW-Stellplatz sei mit dem im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1990 mit "1" bezeichneten Stellplatz identisch, sei die Klägerin als Sondernutzungsberechtigte an dem in der Teilungserklärung mit der Nummer 4 bezeichneten Stellplatz nach §§ 578, 567 BGB als Vermieterin in den mit der Beklagten bestehenden Stellplatzmietvertrag eingetreten. Denn für den Fall, dass der Eigentümer, der zugleich Vermieter einer Wohnung und eines Stellplatzes im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrags ist, einen Teil des Mietobjekts abtrenne und veräußere, habe der BGH bereits entschieden, dass der Erwerber des Stellplatzes gemäß §§ 578, 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eintrete. Dasselbe gelte, wenn der Mieter - wie hier – seine Wohnung und seinen Stellplatz von vornherein durch getrennte Verträge von einem Vermieter angemietet habe und die Wohnung und der Stellplatz dann vom Vermieter getrennt veräußert worden seien. Dabei könne dahinstehen, ob das Sondernutzungsrecht im Ergebnis genauso wie Sondereigentum zu behandeln sei oder dem umstrittenen Rechtscharakter des Sondernutzungsrechts als dingliches oder bloß schuldrechtliches Rechtsinstitut Rechnung getragen werden müsse. Denn nach allen Auffassungen trete der Erwerber des Sondernutzungsrechts (nach §§ 566, 567 BGB direkt oder analog iVm § 578 BGB) als Vermieter in den Vertrag hinsichtlich des Stellplatzes ein. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts sei der isolierte Stellplatzmietvertrag nicht kraft Gesetzes auf die Beklagte übergegangen. Vielmehr sei von einem konkludenten Abschluss eines (neuen) Stellplatzmietvertrags zu den in dem mit dem verstorbenen Ehemann der Beklagten im November 1990 geschlossenen Mietvertrag niedergelegten Bedingungen auszugehen. Es sei nicht festgestellt, dass die Beklagte als Erbin ihres verstorbenen Ehemanns in den Stellplatzmietvertrag eingetreten sei. Das Berufungsgericht habe die Unterzeichner des Stellplatzmietvertrags aus dem Jahr 1990 als "die jeweiligen Rechtsvorgänger der derzeitigen Mietparteien" bezeichnet. Daraus könne nicht die Schlussfolgerung gezogen werden, die Beklagte sei als Alleinerbin ihres verstorbenen Ehemanns in den Mietvertrag eingetreten. Damit sei der Stellplatzmietvertrag jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 31.01.18 wirksam beendet worden. Denn der konkludent geschlossene neue Mietvertrag habe nicht die nach §§ 578, 550 BGB erforderliche Schriftform gewahrt und sei daher gemäß § 580a BGB ordentlich kündbar gewesen. Dass der schriftliche Mietvertrag aus dem Jahr 1990 über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen worden sei, ergebe sich aus der Staffelung der Miete über acht Jahre. Die Beklagte habe mit dem neu geschlossene Mietvertrag auch nicht etwa deswegen die Schriftform der §§ 578,550 BGB gewahrt, weil er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form niedergelegten Vertragsbedingungen konkludent abgeschlossen worden sei. Es liege nämlich schon keine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vor. Im Übrigen wäre die ordentliche Kündigung der Klägerin auch dann wirksam, wenn man davon ausgehen wollte, dass der mit der Beklagten auf der Grundlage des formularmäßigen Mietvertrags aus dem Jahr 1990 konkludent geschlossene Mietvertrag die Schriftform der §§ 578, 550 BGB wahre. Denn die vertragliche Regelung betreffe in deren § 2 Nr. 3 ausdrücklich nur den Fall, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag von denselben Vertragsparteien abgeschlossen worden seien. Es widerspräche offensichtlich den redlicherweise zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, die Beendigung des Stellplatzmietvertrages auch dann noch untrennbar an die Beendigung des Wohnraummietvertrages zu binden, wenn - wie hier - Wohnungseigentum und Sondernutzungsberechtigung auseinanderfielen und damit auf der Vermieterseite keine personelle Identität bestehe.

Quelle: BGH, Urteil XII ZR 46/19 vom 15.01.2020


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