Immobilien

Mietrecht – Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

18.12.2019

BGH: Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin, die sie im Jahr 1995 angemietet hatten. Mit Schreiben vom 28.01.15 kündigte die Klägerin den Beklagten umfangreiche geplante bauliche Maßnahmen an. Diese sollten über einen Zeitraum von insgesamt 13 Wochen zwischen dem 01.05.15 und dem 31.07.15 teils in der Wohnung der Beklagten und teils an anderen Teilen des Gebäudes ausgeführt werden. Angekündigt wurden insbesondere ein Austausch der Fenster und Balkontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung. Die Beklagten verweigerten die im Ankündigungsschreiben erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagten darauf in Anspruch genommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und den Handwerkern werktags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr das Betreten der Wohnung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Dabei geht es um die im Ankündigungsschreiben vom 28.01.15 genannten Maßnahmen, soweit deren Durchführung das Betreten der Wohnung erfordert (also insbesondere Austausch der Fenster und Balkontüren, Badsanierung und Erneuerung der Heizung). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, eine unzumutbare Härte liege vor, weil die Baumaßnahmen nach ihrer Dauer und ihrem Umfang mit erheblichen Beeinträchtigungen für die Beklagten verbunden seien, die Klägerin Ersatzwohnraum jedoch nicht zur Verfügung gestellt habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihren Duldungsanspruch hilfsweise Zug um Zug gegen Zurverfügungstellung des Badezimmers einer Leerwohnung und äußerst hilfsweise Zug um Zug gegen Zahlung eines Hotelkostenvorschusses in Höhe von € 1.500 verfolgt. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Der BGH entschied, eine Verpflichtung der Beklagten zu der von der Klägerin begehrten Duldung der im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen könne mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneint werden. Das Ankündigungsschreiben der Klägerin sei nicht deshalb unwirksam, weil es hinsichtlich der Teilmaßnahme "Dachsanierung" zu unbestimmt abgefasst wäre. Ebenso wenig handle es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein Gesamtkonzept in der Weise, dass bei einer etwa unzureichenden Ankündigung einer einzelnen Teilmaßnahme unklar wäre, ob die übrigen Maßnahmen gleichwohl durchgeführt werden sollen und deshalb von einer insgesamt unwirksamen Ankündigung auszugehen sei. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB habe der Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen habe. Die letztgenannte Vorschrift sei auf das gegenständliche Mietverhältnis in der vom 01.03.13 bis zum 31.12.18 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11.03.13 (BGB a.F) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31.12.18 bereits entstanden und den Beklagten das Ankündigungsschreiben vor diesem Datum zugegangen gewesen sei. Gemäß § 555c Abs.1 S.1 BGB a.F habe der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung müsse gemäß § 555c Abs.1 S.2 BGB a.F Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden solle, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr.3) enthalten. Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedürfe es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichten, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Insoweit könnten jedoch an die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 S.2 Nr. 1 BGB a.F. keine grundlegend weitergehenden Anforderungen gestellt werden als an ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer zuvor durchgeführten energetischen Modernisierung. Die Interessenlage sei jedenfalls insoweit vergleichbar, als der Mieter auch bei einer Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB a.F (wie auch in der aktuellen Fassung) in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegenrechten regelmäßig einbeziehen werde, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB darstelle und in welchem Verhältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stünden. Diesen Anforderungen werde die hier vorgenommene Ankündigung auch bezüglich der energetischen Dachsanierung gerecht. Insbesondere ergebe sich aus ihr nicht nur, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollten, sondern ebenso, welches Energiesparpotential durch die geplanten Arbeiten erreicht werden solle. Denn aus dem Gesamtzusammenhang der Ausführungen zur Dachsanierung und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade werde deutlich, dass es sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Gebäude handle, bei dem durch die nunmehr geplanten und aufeinander abgestimmten Maßnahmen an der Fassade, an den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle ohne Wärmebrücken erreicht und auf diese Weise in erheblichem Umfang Energie eingespart werden solle. Dazu werde auf der zweiten Seite der Modernisierungsankündigung konkret mitgeteilt, dass durch die Montage des Wärmeverbundsystems, der Dachgeschossdämmung, der Sockeldämmung und des Fensteraustauschs eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit sei die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben. Es sei daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachgeschossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärmedämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthalte. Derartige zusätzliche Angaben seien auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich, etwa um abschätzen zu können, ob er sich die Wohnung nach der Modernisierung noch werde leisten können. Denn bezüglich der künftig durch die Isolierung der gesamten Gebäudehülle zu erwartenden Energieeinsparung genüge die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte, die in der Ankündigung der Klägerin (ebenso wie die voraussichtliche künftige Mieterhöhung) enthalten sei. In diesem Zusammenhang sei darauf hinzuweisen, dass eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nicht zur Folge hätte, dass die Beklagten auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätten, deren Duldung die Klägerin im vorliegenden Verfahren – ausschließlich - begehre. Auch lasse die Tatsache, dass die Klägerin in ihrer Modernisierungsankündigung vom 28.01.15 einen Zeitplan und eine Gesamtdauer für die vorgesehenen Maßnahmen mitgeteilt habe, nicht den Schluss zu, dass sie bei Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle. Ohnehin werde sich ein voraussichtlicher Zeitplan häufig nicht einhalten lassen, etwa wenn es wegen der Weigerung von Mietern oder aus technischen Gründen zu Verzögerungen komme. Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es sei daher aufzuheben. Die nicht entscheidungsreife Sache sei zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen

Quelle: BGH, Urteil VIII ZR 332/18 vom 18.12.2019


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